Es können auch dann schon steuerlich abzugsfähige Werbungskosten vorliegen, wenn zum Zahlungszeitpunkt noch keine Einnahmen zufließen (Vorwerbungskosten). Die künftige Vermietung muss jedoch mit ziemlicher Sicherheit feststehen (z. B. mit dem zukünftigen Mieter ist bereits ein bindender Vertrag abgeschlossen worden = Vermietungsabsicht).
Einen klassischen Fall der Vorwerbungskosten stellen Sanierungsaufwendungen dar. Sollten Sie ein bisher privat genutztes Gebäude zum Zwecke der Vermietung sanieren, sind diese Kosten bereits vor der Einnahmenerzielung abzugsfähig.
Nachwerbungskosten
Auch nach der Beendigung der Vermietung können nachträgliche Werbungskosten anfallen, die durch den vorherigen Mieter hervorgerufen wurden. Diese Aufwendungen sind auch abzugsfähig, wenn keine Mieteinnahmen mehr erzielt werden.
Beispiele der Nachwerbungskosten können sein: Nachzahlungen für die Zeit der Vermietung für Grundsteuer, Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Beratungskosten oder Reparaturen.
Beginn der Abschreibung (AfA)
Wird ein Gebäude in Vermietungsabsicht angeschafft, kann die AfA bereits ab der Inbetriebnahme dem Anschaffungszeitpunkt geltend gemacht werden, auch wenn die tatsächliche Vermietung erst später erfolgt.
Gutachten können den Abschreibungssatz erhöhen
Ohne Nachweis einer kürzeren technischen Nutzungsdauer ist bei Vermietung durch einen Privaten immer die gesetzliche festgelegte Nutzungsdauer von 67 Jahren bzw. ein AfA-Satz von 1,5 % maßgeblich, auch dann, wenn ein bereits in Nutzung stehendes Gebäude angeschafft wurde. Diese gesetzliche Nutzungsdauer kann nur bei Nachweis eines Gutachtens verkürzt werden. Bei Gebäuden, die betrieblichen Zwecken dienen (z. B. vermietete Produktionshalle), ist eine kürzere technische Restnutzungsdauer (kürzer als 67 Jahre) sehr häufig. In diesen Fällen ist die Erstellung eines Gutachtens empfehlenswert.
Änderung ab 1.1.2016: Abschreibung auf Gebäude bei betrieblich genutzten Gebäuden
Bei der Absetzung für Abnutzung (AfA) von Gebäuden gilt nun für unmittelbar betrieblich genutzte Gebäude ein einheitlicher Abschreibungssatz von 2,5 % der Anschaffungskosten. Bei Betriebsgebäuden, die zu Wohnzwecken vermietet werden, ist ein geringerer Abschreibungssatz von 1,5 % (bisher 2 %) anzuwenden (wie im außerbetrieblichen Bereich). Wie bisher ist der Nachweis einer kürzeren Abschreibungsdauer möglich.
Neu ab 1.1.2016: Privatvermögenaufteilung Grundstück und Gebäude
Fallen die Einkünfte aus der Vermietung unter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wird die Abschreibung von den auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten (bzw. fiktiven Anschaffungskosten) berechnet. Daher muss von den gesamten Kosten der Wert ermittelt werden, der auf das Gebäude entfällt. Bisher konnte der Gebäudeanteil pauschal mit 80 % der Anschaffungskosten des Grundstücks berechnet werden. Mit der Steuerreform wurde nun im Gesetz ein Verhältnis von 60 % für das Gebäude und 40 % für den Grund und Boden vorgesehen.
Ab 2016 muss die AfA nach dem neuen Aufteilungsverhältnis berechnet werden. Wenn für den Gebäudewert bisher 80 % angenommen wurden, muss die Abschreibung entsprechend reduziert werden – außer es wird nachgewiesen, dass in diesem Fall ein anderes Aufteilungsverhältnis vorliegt.
Abschreibung bei unentgeltlichem Erwerb
Bei Erwerb eines Gebäudes durch Erbschaft oder Schenkung ist die Absetzung für Abnutzung vom Rechtsvorgänger fortzusetzen. Es ist weder eine neue Bemessungsgrundlage, noch ein neuer AfA-Satz zu ermitteln.
Dies ist auch anzuwenden, wenn das Gebäude oder die Wohnung nicht durchgehend vermietet wird, aber vom Rechtsvorgänger bereits einmal vermietet wurde. Bei der Ermittlung der noch verbleibenden Nutzungsdauer bleibt die Zeit der „Nichtvermietung“ unberücksichtigt. Nur wenn die Vermietung des Rechtsvorgängers mehr als zehn Jahre zurück liegt, können die fiktiven Anschaffungskosten für die Afa-Bemessung herangezogen werden.
Subventionen
Subventionen aus öffentlichen Mitteln sind nicht als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung anzusetzen, daher sind sie nicht steuerpflichtig. Die damit geförderten Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Herstellungskosten sind aber um diese Subvention zu kürzen, bevor sie als Werbungskosten abgezogen werden. Ein etwa übersteigender Subventionsbetrag ist allerdings steuerpflichtig.
Umsatzsteuer-Kleinunternehmer-Regelung
Wenn Ihr Jahresumsatz den Betrag von € 30.000,00 nicht übersteigt, sind Sie mit Ihren Umsätzen von der Umsatzsteuer befreit, können allerdings auch keine Vorsteuer absetzen. Der Betrag von € 30.000,00 ist „netto" zu verstehen.
Option zur Umsatzsteuer-Normalbesteuerung
Fallen höhere Vorsteuerbeträge bei einem Kleinunternehmer (z. B. aus dem Erwerb einer Eigentumswohnung, aus Sanierungsaufwendungen oder aus Zubauten) an, kann eine „Option zur Steuerpflicht“ sinnvoll sein. Damit wird zwar der Vermietungsumsatz steuerpflichtig (10 % bei Wohnungsmieten), die Vorsteuern werden jedoch gleichzeitig abzugsfähig. Bei Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten müsste abermals zur USt (Steuersatz 20 %) optiert werden. Jedoch Vorsicht: Kein Springen zwischen Steuerfreiheit und Normalversteuerung.
Der Verzicht auf die Kleinunternehmer-Regelung bindet für mindestens fünf Jahre und kann nur am Beginn eines Jahres widerrufen werden. Auf jeden Fall muss zehn Jahre lang „normal versteuert“ werden, sonst müssen die Vorsteuerbeträge wieder (anteilig) zurückbezahlt werden (wenn das Gebäude zum 31.3.2012 bereits Anlagevermögen war)! Für Gebäude, die nach dem 31.3.2012 als Anlagevermögen genutzt werden, beträgt der Berichtigungszeitraum 20 Jahre.
Vorsteuerabzug bei Errichtung
Bei der Vermietung von Geschäftsräumen (nicht Wohnraumvermietung) und wenn der Vermieter kein Kleinunternehmer ist, kann für die Errichtung des Gebäudes ein Vorsteuerabzug vorgenommen werden.
Ein Vorsteuerabzug ist nur möglich, wenn der Mieter das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen selbständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.
Nahezu ausschließliche Verwendung: Die auf den Mietzins für das Grundstück bzw. den Grundstücksteil entfallende Umsatzsteuer darf höchstens zu 5 % vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen sein.
Vermietung von Geschäftslokalen
Wird nicht zu Wohnzwecken vermietet, kann der Vermieter zwischen „steuerfreiem Umsatz“ und „mit 20 % zu versteuerndem Umsatz“ und steuerpflichtigem Umsatz (mit 20 %) wählen (Option zur Steuerpflicht). Diese Option kann für jedes Bestandsverhältnis gesondert ausgeübt werden. Für den Vermieter ist immer die Versteuerung mit 20 % zu empfehlen, wenn der Mieter ebenfalls zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, da in diesem Fall der Vorsteuerabzug erhalten bleibt und die Umsatzsteuer zu keinem Kostenfaktor wird. Für den Mieter ist die Steuerfreiheit der Miete dann von Bedeutung, wenn er nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist (z. B. Arztpraxis). Aber Achtung: Sollten Sie in den Vorjahren die Räumlichkeiten der Arztpraxis renoviert haben und dafür Vorsteuerbeträge in Abzug gebracht haben, so ist ein Teil dieser Vorsteuer an das Finanzamt rückzuerstatten.
Verluste bei Vermietung
Treten bei Ihrer Vermietung vorübergehend Verluste auf, so können Sie diese Verluste im gleichen Jahr mit anderen positiven Einkünften (z. B. aus Ihrem Betrieb oder Ihrem Einkommen aus nichtselbständiger Arbeit) verrechnen und sparen damit Einkommensteuer. Sollten Sie neben den Vermietungseinkünften keine positiven Einkünfte haben, so sind Ihre Verluste aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verloren, da sie nicht in das Folgejahr vortragsfähig sind. Aber Achtung: Bei dauernden Verlusten prüft die Finanz, ob Sie mit Ihrer Vermietung überhaupt Einkünfte erzielen wollen oder, ob es sich um eine so genannte „Liebhaberei“ handelt. Dies ist dann mit Rentabilitäts- bzw. Prognoserechnungen zu widerlegen. Werden Ihre negativen Einkünfte aus Vermietung als Liebhaberei eingestuft, so können Sie die angefallenen Verluste nicht mehr mit positiven Einkünften verrechnen.
Vorsteuerrückzahlung
Ein Gebäude, für das Vorsteuerbetrag abgezogen wurde, kann grundsätzlich erst nach 20 Jahren ohne eine Vorsteuerkorrektur verkauft oder privat genutzt werden.
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